Bostadsmarknaden
Bostadsbyggande
Bostadsbyggandet i Öresundsregionen har gått från en byggboom till en dramatisk stagnation på båda sidor av Öresund.
- Bostadstillgång i Öresundsregionen 1991-2010
Källa: Danmarks Statistik och SCB
Under en lång period från mitten av 1990-talet och fram till 2003, uppförde man totalt årligen endast omkring 5000-8000 bostäder (nerläggningar moträknade) i hela Öresundsregionen. I början av 1990-talet var bostadstillgången stor i Skåne, medan den var extremt liten på den danska sidan av Öresund. Den danska situationen var bl.a. resultatet av många sammanslagningar av mycket små bostäder i och runt Köpenhamn, ett mycket lågt bostadsbyggande och en del nerläggningar av omoderna bostäder i en utveckling som också hade präglat 1980-talet.
Under 2004 inträffade en nästan explosiv ökning av det slumrande byggandet i och runt Köpenhamn, men bostadsbyggandet ökade även generellt i Region Hovedstaden och Region Sjælland. Utvecklingen ska ses i sammanhang med den förbättrade konjunkturen i Danmark, som var extra synlig i Köpenhamn bl.a. genom utbyggnad av hamnområdena och stadsdelen Ørestaden. Det ökade nybyggandet ska också ses i sammanhang med periodens uppskruvade prisförväntningar då priserna på egenägda bostäder ökade med omkring 40 procent i Region Hovedstaden från 2004 till 2006.
I Danmark har konjunkturen vänt sedan 2006, efterfrågan på egenägda bostäder har sjunkit dramatiskt och många sådana bostäder är antingen uthyrda eller står tomma. Detta gäller också en stor del av det omfattande nybyggandet som därför har blivit ytterst anspråkslöst från 2009. Utvecklingen på bostadsmarknaden på den danska sidan av Öresund har alltså präglats av en prisbubbla, som nu har brustit. På den svenska sidan har utvecklingen varit betydligt mer stabil, men här har bostadsbyggandet, trots en relativt stor befolkningstillväxt, fortsatt varit mycket anspråkslöst. Under 2010 uppskattas antalet nyuppförda bostäder ha sjunkit till omkring 3000 på den danska sidan och 2000 på den svenska sidan. Dessa siffror ligger i nivå med åren i slutet av 1990-talet.
Totalt har det sedan 2001 skapats ungefär 83 000 respektive 38 000 fler bostäder i regionen på den danska och den svenska sidan av Öresund. Störst antal nya bostäder har tillkommit i och runt Köpenhamn, på västra och södra Sjælland samt i sydvästra Skåne.
I förhållande till ökningen av antal vuxna på 20 och uppåt, råder det ett anmärkningsvärt glapp mellan utvecklingen i Skåne och på Sjælland. I Skåne har man sedan 2001 blivit 97 000 fler vuxna på 20 år och äldre, och samtidigt har man endast byggt 33 000 nya bostäder. På Sjælland m.fl. har man under samma period endast blivit 59 000 fler vuxna på 20 år och äldre, men det har tillkommit 83 000 bostäder. Den relativt stora bostadsproduktionen på Sjælland under den senaste tioårsperioden ska därför också ses i sammanhang med att antalet lediga bostäder under samma period har ökat med 31 000 och nu är uppe i 70 000, vilket innebär att 6 procent av alla bostäder är lediga. De lediga bostäderna är någorlunda jämnt fördelade över Sjælland. Den stora bostadstillgången på Sjælland indikerar ganska säkert en större bostadsförbrukning per invånare, men har också inneburit att det i sammanhang med skenande bostadspriser har tillkommit fler lediga bostäder, en avmattad efterfrågan och fallande priser. Omvänt har befolkningstillväxten överallt i Skåne varit större än tillväxten av bostadsbeståndet, vilket tyder på att bostadsförbrukningen har minskat och möjligen inte motsvarar det ökade behovet.
Bostadspriser
Bostadspriserna har i Danmark och på mer anspråkslös nivå även i Sverige genomgått en mycket turbulent period under de senaste åren. Nu stiger priserna åter svagt efter det att bostadsbubblan sprack omkring 2006. Detta gäller dock inte Region Sjælland. De senaste åren har en stigande svensk kronkurs bidragit till att de billiga bostäderna på den svenska sidan av Öresund också har stigit i pris.
Sedan 1997 och fram till slutet av 2003 var det generellt i Danmark och Sverige en jämn och enhetlig prisutveckling. Priserna på villor steg årligen med 5-10 procent, medan bostadsrätter steg med 10-15 procent.
I Region Hovedstaden och Region Sjælland låg stigningstakten på samma nivå som eller något högre än i Danmark generellt, och i Skåne låg prisutvecklingen på samma nivå som den allmänna svenska ökningen.
Men prisökningarna accelererade i Danmark från 2003 till 2006, då priserna på villkor eller bostadsrätter i Köpenhamn och Region Hovedstaden steg med över 80 procent. Det som framför allt bidrog till de markanta bostadsprisökningarna i Danmark var 2003 års införande av avdragsfria realkreditlån med en flexibel ränteanpassning vid en tidpunkt då korttidsräntan var historiskt låg. Bostadspriserna och större belåning av frivärden kunde öka dramatiskt samtidigt som bostadsomkostnaderna kunde bibehållas eller till och med minskas. Prisökningarna var under dessa år högre i Köpenhamn och i Region Hovedstaden än i Region Sjælland och Danmark generellt.
Priset på en villa har under alla år varit omkring 1/3 lägre i Region Sjælland än i Region Hovedstaden, och därmed har prisrelationen varit förhållandevis stabil med undantag för ett par år runt 2006 då det uppstod en extra stor prisboom i Region Hovedstaden. Under det fjärde kvartalet av 2010 hade prisskillnaden emellertid ökat igen, så att en villa i Region Sjælland kostade 45 procent mindre än i Region Hovedstaden. I förhållande till Region Hovedstaden har en villa i Region Skåne kostat omkring 40 procent mindre, och 50 procent mindre under prisboom-åren 2005-2006. Nu har prisskillnaden minskat väsentligt.
Bostadsmarknadens prisbubbla kulminerade 2006, först för bostadsrätter och först för Köpenhamn och i Region Hovedstaden. I Köpenhamn nådde kvadratmeterpriset för en bostadsrätt upp till 39 000 SEK under det andra kvartalet av 2006, medan kvadratmeterpriset för en villa nådde upp till 35 000 SEK under det fjärde kvartalet av 2006.
Sedan föll de danska bostadspriserna dramatiskt. Från 2006 till 2009 föll priserna i och omkring Köpenhamn med upp till 35 procent. Efter detta stabiliserades priserna och steg svagt till en nivå som kan jämföras med prisnivån 2005. Prisfallet har varit allt mindre ju längre bort från Köpenhamnsområdet man kommer.
Efter det första kvartalet av 2009 har priserna på villor m.m. åter ökat i Köpenhamn och i Region Hovedstaden, medan priserna i Region Sjælland och resten av Danmark har varit i stort sett oförändrade de senaste åren. Omräknat till dansk valuta har de svenska priserna på grund av kursutvecklingen ökat mest, och därför är de skånska bostadspriserna inte längre lika attraktiva för danska familjer. En villa m.m. i Region Skåne som tidigare kostade lika mycket eller något mindre än motsvarande bostad i Region Sjælland, har under det senaste året kommit upp i ett pris som är upp till 1/3 högre än i Region Sjælland. Och jämfört med priset på en villa i Region Hovedstaden, kunde en familj under det andra kvartalet av 2006 klara sig undan med 47 procent av priset i Region Skåne, medan familjen måste betala 73 procent av priset under det fjärde kvartalet av 2010.
Skillnaderna mellan bostadspriser på den danska och den svenska sidan av Öresund är betydelsefulla för bosättningsmönstret och därmed också för flyttströmmarna och pendlingen. För de som är bosatta i bostadsrätter tvärs över Öresund handlar det om investeringar, då skillnaderna i bostadspriser modifieras av svängningar i valutakurserna och av skillnader på räntenivån, men de faktiska bostadsomkostnaderna bestäms också av att det finns stora skillnader av gäller lånemöjligheter (bl.a. de speciella danska obligationslånen kontra de typiska svenska korttidslånen) samt beskattnings- och avdragsregler i de båda länderna.
För att kunna jämföra prisnivån och prisutvecklingen på ett rimligt sätt är bostadspriserna tvärs över Öresund omräknade till samma valuta. Det betyder att bostäder på den svenska sidan av Öresund under en period runt 2008 och 2009 var extra billiga i danska kronor enbart pga. den låga svenska kronkursen och att de under 2011 har blivit relativt dyra pga. den åter stigande svenska kronkursen. Omräknat i svenska kronor blev tvärtom de danska bostäderna extra dyra under 2008 och 2009 och relativt billiga i slutet av 2010. Orsaken är att medan kursen för den danska kronan endast har varierat ytterst lite i förhållande till euron, så har den svenska kronan genomgått stora svängningar. Således föll den svenska kronan på hösten 2008 från en stabil kurs i förhållande till euron, så att den under det första kvartalet av 2009 var 14 procent mindre värd. Sedan dess har den åter stigit och var två år senare, under det första kvartalet av 2011, värd 23 procent mer.
- Värdet av 100 euro i DKK och SEK
Källa: Danmarks Nationalbank
- Villor m.m., genomsnittligt kvadratmeterpris SEK
Källa: Realkreditrådet, Värderingsdata AB och SCB
- Bostadsrätter, genomsnittligt kvadratmeterpris DKK
Källa: Realkreditrådet, Värderingsdata AB och SCB
Obs: Priserna för Region Skåne under det fjärde kvartalet av 2009 – fjärde kvartalet av 2010 har beräknats på basis av den nästan motsvarande utvecklingen av det genomsnittliga inköpspriset per villa, enligt SCB.
Flyttströmmar
Flyttströmmen över Öresund startade för drygt 10 år sedan med att röra sig från Sjælland och österut mot Skåne, men under det senaste året har flyttningarna västerut varit i majoritet.
När Öresundsbron invigdes uppstod en dramatisk ökning av antalet flyttningar över Öresund, från omkring 1000 till en topp på 6400 under 2007, och detta antal sjönk något under 2010 till 5700.
- Flyttningar över Øresund 1998-2010
Källa: Ørestat
De viktigaste drivkrafterna bakom danskarnas flytt till Skåne var möjligheterna till en mer lämplig och billigare bostad. Även lägre levnadsomkostnader och, för en del, de mer passande familjesammanföringsreglerna i Sverige spelade in. De flesta kunde kombinera det goda och billiga boendet i Skåne (ofta i Malmö) med att behålla sina attraktiva och välavlönade jobb på Sjælland (ofta i Köpenhamn). Därmed var det danskarnas strida flyttström till Skåne som startade en pendlingsvåg i motsatt riktning från Skåne till Sjælland. Skillnaden på bostadspriser har sannolikt spelat en mycket stor roll för detta flyttmönster. Den stora klyftan mellan de höga bostadspriserna i Region Hovedstaden och de låga priserna i Region Skåne kulminerade år 2007 i samband med flyttströmmen, då 4400 personer flyttade från Sjælland till Skåne detta år. Därefter minskade prisskillnaden dramatiskt och flyttströmmen österut från Sjælland till Skåne var 2010 lägre än nivån från 2004, dvs. drygt en tredjedel mindre än vid kulmineringen år 2007.
Den motsatta flyttströmmen från Skåne till Sjælland har inte stigigt kraftigt förrän under senare år, och 2010 var flyttströmmen för första gången sedan bron invigdes större mot väster än mot öster, då 250 fler flyttade från Skåne till Sjælland. Liksom flyttströmmen mot Skåne präglas av danskar, gäller detta också flyttströmmen i motsatt riktning, då den inbegriper många danskar som flyttar tillbaka till Sjælland efter att ha bott en tid i Skåne. Indelat efter medborgarskap utgör danskarna nästan 3/4 av alla som flyttar mellan Sjælland och Skåne, medan flyttande personer från andra länder omfattar 10 procent och svenskarna knappt 15 procent. Andelen flyttande personer som varken är födda i Sverige eller i Danmark har ökat markant under perioden, men har nu stabiliserats vid omkring 1/3 av alla flyttande personer – åt båda håll. Under flera år var nettoantalet svenskar som flyttade från Skåne till Sjælland m.m. minimalt, och först under 2010 kommer siffran nästan upp i 200 personer. De nu billigare danska bostadspriserna kan vara attraktiva för skåningar, men försämrade arbetsmöjligheter pga. av en stigande dansk arbetslöshet kan avskräcka dem från att flytta till den danska sidan.
Flyttströmmen över Öresund är koncentrerad till de två stora städerna Köpenhamn och Malmö, eftersom 70 procent av alla flyttningar till eller från Sjælland berör Storköpenhamn, dvs. Köpenhamns stad och Köpenhamns omgivningar, medan Malmö står för 60 procent av flyttningarna till eller från Skåne.
- Antalet flyttningar från Sjælland m.m. till Skåne indelat efter de flyttandes medborgarskap 2001-2010
Källa: Ørestat
- Antalet flyttningar från Skåne till Sjælland m.m. indelat efter de flyttandes medborgarskap 2001-2010
Källa: Ørestat
De personer som flyttar över Öresund utgörs helt övervägande av personer i förvärvsarbetande ålder samt småbarn.
- Antalet flyttningar över Öresund indelat efter de flyttandes ålder 2010
Källa: Örestat
När det gäller åldersprofilen bland de som flyttar mellan kommuner på Sjælland m.m. respektive mellan kommuner i Skåne, är det relativt många 25-34-åringar, ofta i form av familjer med småbarn som flyttar över Öresund. Däremot är det relativt få 16-24-åringar som flyttar till den andra sidan av Öresund. Antalet äldre som flyttar när de är över 64 år är generellt få, och de är särskilt få när det gäller att flytta över Öresund.
- Åldersfördelning (pct.) bland de som flyttat mellan kommuner på Sjælland m.m., i Skåne och
Källa: Örestat
Om man enbart tittar på nettoantalet av flyttningar från Sjælland m.m. till Skåne, var det fram till 2007 ett markant större antal flyttningar österut än västerut. Detta flyttöverskott gällde både unga och medelålders personer. Flyttströmmarna består övervägande av danskar, och efter 2007 går danskarnas flyttström i ökande grad tillbaka till Sjælland. Under 2010 var det 25-34-åringarna som flyttade tillbaka tillsammans med sina småbarn. De lite äldre med större barn och de unga under 25 år stannar i högre grad kvar i Skåne.
- Nettoantal flyttningar från Sjælland m.m. till Skåne indelat efter de flyttandes ålder
Källa: Örestat
