Bostadsbyggandet
Bostadsbyggandet
Under en lång period från mitten av 1990-talet och fram till 2003 byggdes det bara ca 5–8 000 bostäder per år (inkl. avvecklingar) i hela Öresundsregionen. I början på 1990-talet var tillgången på bostäder stor i Skåne, medan den var extremt liten på den danska sidan. Den danska situationen berodde bl.a. på att många mycket små bostäder slogs samman i och runt Köpenhamn samt att ett mycket litet bostadsbyggande och en del avvecklingar av omoderna bostäder genomfördes – en utveckling som även präglade 1980-talet.
- Årlig nyproduktion av bostäder i Öresundsregionen 1991-2008
Källa: Danmarks statistik och SCB
I Danmark har konjunkturerna vänt sedan 2006, efterfrågan på egenägda bostäder har minskat drastiskt och många sådana bostäder är antingen uthyrda eller står tomma. Det gäller också en stor del av den omfattande nyproduktion som därför blev ytterst blygsam år 2009. Utvecklingen på bostadsmarknaden på den danska sidan av Sundet har sålunda präglats av en prisbubbla som nu har spruckit. På den svenska sidan har utvecklingen varit mycket mer stabil, men här är bostadsbyggandet fortfarande mycket blygsamt trots en relativt stor befolkningsökning. År 2009 uppskattas antalet nyproduktioner ha minskat till ca 6–7 000 på den danska sidan och kanske 2–3 000 på den svenska sidan, varav bara lite fler än 1 000 förväntas påbörjas i Stormalmö (1).
Totalt sett har det sedan 2001 byggts 82 000 respektive 33 000 bostäder i regionen på den danska respektive svenska sidan av Sundet. Störst antal nyproduktioner har tillkommit i och omkring Köpenhamn, på västra och södra Själland samt i sydvästra Skåne.
- Nyproduktion av bostäder 2001-2008
Källa: Danmarks statistik och SCB
|
|
I förhållande till befolkningstalet, så är det anmärkningsvärt att Skåne, som har haft en befolkningsökning på 85 000 personer under tidperiod mellan 2001 och 2008, endast har byggt 33 000 bostäder, medan Själland, som har haft en mer blygsam befolkningsökning på 76 000 personer, har byggt 82 000 bostäder. Den relativt stora bostadsproduktionen på Själland måste därför också ses i samband med att antalet tomma bostäder under samma period har ökat med 31 000 till 69 000, vilket innebär att 6 procent av alla bostäder nu står tomma. Andelen tomma bostäder ser någorlunda likadan ut över hela Själland. Den stora tillgången på bostäder på Själland indikerar visserligen en större bostadskonsumtion per invånare, men har också lett till fler tomma bostäder när bostadspriserna har skjutit i höjden och därmed en avmattad efterfrågan. Omvänt har det växande befolkningstalet överallt i Skåne varit något högre än ökningen i bostadsbeståndet, vilket antyder att bostadskonsumtionen minskat och eventuellt inte motsvarar det växande behovet.
Det är den vuxna befolkningen och dess boendevanor som i hög grad påverkar den demografiska efterfrågan på bostäder. Därför har befolkningsutvecklingen för åldern 19–84 redovisats tillsammans med antalet bostäder sedan 1980. Utvecklingen visar att det på den danska sidan har blivit färre vuxna per bostad, särskilt utanför Köpenhamn, d.v.s. att boendeutrymmet per person har blivit något större där. I östra Skåne är utvecklingen den samma som i Region Själland och Nordsjälland, men i Malmö och sydvästra Skåne har bostadskonsumtionen per vuxen under många år varit svagt sjunkande.
Bostadsstorleken i regionen är förhållandevis varierad. Den genomsnittliga storlekten har varit oförändrad sedan 2000, men det har blivit förhållandevis fler stora och små bostäder. Bostäderna i den svenska delen av regionen består av något fler 1-rumslägenheter än i den danska delen. I genomsnitt är en bostad i Öresundsregionen på 100 m2 och har 3,5 rum.
Om man ser på antalet rum, så är bostäderna på den danska sidan av Sundet något större och mätt i m2 är de något mindre än de på den svenska sidan. I förhållande till befolkningsstorleken finns det stort sett lika många tillgängliga bostäder på båda sidorna av Sundet.
Bostadsbehovet i framtiden
- Befolkningen 19–84 år i förhållande till bostadsbeståndet
Källa: Örestat, Danmarks Statistik och SCB
De faktorer som har störst påverkan på bostadsefterfrågan är befolkningsutvecklingen i form av förändringar i befolkningstalen samt ålders- och hushållsstrukturen. Boendepreferenser, inkomster och boendepriser har självklart också stor betydelse.
I den danska delen av Öresundsregionen står det i nuläget 69 000 tomma bostäder. Samtidigt uppskattar man att det finns ett potentiellt bostadsbehov på lite mer än 100 000 bostäder (se faktaruta). Om man ser på den förväntade utvecklingen i antalet familjer utifrån den senaste befolkningsprognosen, så kommer bostadsbehovet de kommande tio åren att öka med 32 000 lägenheter, fördelade på 17 000 i Region Hovedstaden och 15 000 i Region Själland. I Skåne ligger den förväntade ökningen på 45 000 fler hushåll, varav 30 000 i södra Skåne. På den danska sidan av Sundet är behovet av nya bostäder inte lika akut eftersom det redan finns ett stort bostadsutbud med många tomma bostäder. Problemet är bara att dessa bostäder, under den period då priserna sköt i höjden, blev för dyra, men att de antagligen kommer att cirkulera mer nu och till mer rimliga priser.
I Skåne kommer ökningen i antalet hushåll att koncentreras till sydvästra Skåne runt Malmö. Sett i ljuset av den nuvarande mycket pressade bostadssituationen kommer en helt stagnerande nyproduktion i Skåne på ca 3 000 bostäder år 2008 och 2009 inte att räcka för att möta efterfrågan de kommande åren enligt de demografiska prognoserna.
Många frågor kan ställas om bostadsmarknadens framtida utveckling. En stor utmaning är emellertid den rådande bristen på bostäder till rimliga priser, både vad gäller bostads- och hyresrätter. Offentligt anställda i storstäderna som t.ex. lärare och sjuksköterskor måste kunna bo stadsnära och till rimliga priser. Samtidigt kan stadsförtätning och nyproduktion i närheten av arbetsplatserna skapa mindre miljö- och CO2-belastning2. Även bostädernas flexibilitet vad gäller ändamål och inredning gör utbudet mer flexibelt i förhållande till efterfrågan i olika befolkningsgrupper som t.ex. ungdomar eller pensionärer. Stadskvarterens sociala samlingskraft kan stärkas genom att boendeformer blandas och utgörs av både bostads- och hyresrätter. Slutligen kräver klimatåtgärder att framtida nyproduktioner ska vara energineutrala och att det existerande bostadsbeståndet efterisoleras och i större utsträckning försörjs från hållbara energikällor.
Utmaningarna vad gäller prisbildningen på bostäder beskrivs i nästa kapitel.
(1) Boverkets indikatorer, oktober 2009.
(2) Se både Assessment and Recommandations, OECD Copenhagen Review 2009 och Bostadsläget i Öresundsregionen, Slutrapport, Länsstyrelsen i Skåne 2009.
