Der Wohnungsmarkt in der Öresundregion
Der Wohnungsbau in der Öresundregion hat eine Entwicklung von zukunftsorientiertem Bauboom bis hin zu einer ernsthaften Stagnation auf beiden Seiten des Öresunds durchlaufen.
- Wohnraumwachstum in der Öresundregion 1991-2010
Quelle: Danmarks Statistik und SCB
Während eines langen Zeitraums von Mitte der Neunzigerjahre bis zum Jahr 2003 kamen jährlich nur etwa 5.000 bis 8000 Wohnungen netto (einschließlich des Wohnungsrückbaus) in der gesamten Öresundregion neu hinzu. Zu Beginn der neunziger Jahre verzeichnete Schonen (SE) dann einen starken Wohnraumzuwachs, während dieser auf der dänischen Seite des Öresunds extrem niedrig blieb. Die Situation in Dänemark war unter anderem das Ergebnis von Zusammenlegungen extrem kleiner Wohnungen in der Innenstadt und den Vororten von Kopenhagen, des sehr verhaltenen Wohnungsbaus und vieler Abrisse unzeitgemäßer Wohngebäude. Diese Entwicklung hatte bereits in den Achtzigerjahren eingesetzt.
2004 kam es dann zu einem fast explosiven Anstieg der brachliegenden Bautätigkeit im Raum Kopenhagen, wobei auch die Regionen Hauptstadt und Seeland (DK) einen Aufschwung der Baukonjunktur erlebten. Diese Entwicklung ging Hand in Hand mit der verbesserten konjunkturellen Situation in Dänemark, die in der Hauptstadt vor allem in der Bebauung der Hafengebiete und des Stadtteils Ørestad sichtbar wurden. Der explosive Bauboom muss auch im Zusammenhang mit den überzogenen Preiserwartungen dieser Jahre gesehen werden, in denen die Eigenheimpreise in der Hauptstadtregion von 2004 bis 2006 um 40 Prozent stiegen.
In Dänemark hat sich die Konjunktur seit 2006 durchgreifend verändert, indem die Nachfrage nach Eigenheimen drastisch gefallen ist und viele Wohnungen dieser Kategorie inzwischen zwischenvermietet werden oder leer stehen. Letzteres gilt auch für den Großteil des umfangreichen Bestands an Neubauten, weshalb die Bautätigkeit im Jahre 2009 sehr eingeschränkt war. Die Wohnungsmarktentwicklung im dänischen Teil der Region war somit durch eine inzwischen geplatzte Spekulationsblase geprägt. Auf der schwedischen Seite ist die Entwicklung geradliniger verlaufen, wobei der Wohnungsbau auch hier dem relativ großen Bevölkerungszuwachs zum Trotz weiterhin verhalten bleibt. Für das Jahr 2010 wird bei der Zahl der Neubauten auf der dänischen Seite von einem Rückgang auf ca. 3.000 und auf der schwedischen Seite auf ca. 2.000 ausgegangen. Diese Zahlen liegen auf demselben Niveau wie zum Ende der Neunzigerjahre.
Bei einer Gesamtbetrachtung hat die Region auf der dänischen und schwedischen Seite seit 2001 83.000 bzw. 38.000 neue Wohneinheiten hinzugewonnen. Die Mehrzahl der neuen Wohneinheiten ist im Raum Kopenhagen, in West- und Süd-Seeland (DK) und in Südwest-Schonen (SE) entstanden.
Gemessen an dem Anstieg der Zahl der Erwachsenen über 20 Jahren ist eine bemerkenswerte Differenz in der Entwicklung in Schonen (SE) und auf Seeland (DK) zu erkennen. In Schonen (SE) sind seit 2001 97.000 mehr Erwachsene über 20 Jahre zugewandert, gleichzeitig wurden nur 33.000 neue Wohneinheiten gebaut. Auf Seeland (DK) hingegen sind im selben Zeitraum nur 59.000 mehr Erwachsene über 20 Jahre zugewandert, jedoch sind 83.000 neue Wohneinheiten hinzugekommen. Zur relativ großen Wohnungsproduktion auf Seeland (DK) muss allerdings ergänzt werden, dass die Zahl der leer stehenden Wohneinheiten in den letzten zehn Jahren um 31.000 auf inzwischen 70.000 angestiegen ist, was bedeutet, dass sechs Prozent aller Wohneinheiten unbewohnt sind. Die Zahl leer stehender Wohnflächen ist im gesamten Raum Seeland (DK) ungefähr gleich. Der große Zuwachs von Wohneinheiten in Öresund DK deutet ganz sicher auf einen größeren Wohnraumverbrauch pro Einwohner hin, hat aber durch die Explosion der Immobilienpreise auch für einen Überhang leer stehenden Wohnraums und daher einen Rückgang der Nachfrage und für fallende Preise gesorgt. Im Gegensatz dazu war das Bevölkerungswachstum überall in Schonen (SE) deutlich höher als das Wachstum des Wohnraumbestands, was auf einen rückläufigen, dem erhöhten Bedarf möglicherweise nicht gerecht werdenden Wohnraumverbrauch hindeutet.
Immobilienpreise
Die Immobilienpreise in Dänemark und in geringerem Maße in Schweden haben in den letzten Jahren eine äußerst turbulente Entwicklung durchlaufen, inzwischen ziehen aber nach dem Platzen der Spekulationsblase um das Jahr 2006 herum die Preise wieder leicht an. Dies gilt jedoch nicht für die Region Seeland (DK). In den letzten beiden Jahren hat der steigende Kurs der schwedischen Krone mit dazu beigetragen, dass die vormals günstigen Immobilien auf der schwedischen Seite des Öresund ebenfalls teurer geworden sind.
Seit 1997 bis Ende 2003 gab es ganz allgemein in Dänemark und Schweden eine gleichmäßige und auch ähnliche Preisentwicklung. Bei den Preisen für ein Einfamilienhaus gab es eine jährliche Steigerung um 5 bis 10 Prozent, während die Preise für Eigentumswohnungen um 10-15 Prozent stiegen.
In der Hauptstadtregion (DK) und in der Region Seeland (DK) war die Preissteigerung auf demselben Niveau oder lag etwas höher als in Dänemark insgesamt, in Schonen (SE) lag die Preisentwicklung auf demselben Niveau wie insgesamt in Schweden.
Von 2003 bis 2006 zogen jedoch die Preise in Dänemark markant an, bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen in Kopenhagen und der Hauptstadtregion (DK) um mehr als 80 Prozent. Mitwirkender Faktor für die markanten Wohnraumpreissteigerungen in Dänemark war 2003 vor allem die Einführung der tilgungsfreien Hypothekendarlehen mit flexibler Zinsanpassung, die zu einer Zeit mit historisch niedrigen Kurzzeitzinsen auf den Markt kamen. Die Immobilienpreise und höhere Eigenheimhypotheken erlebten einen enormen Anstieg, während gleichzeitig die Ausgaben für Wohnkosten konstant blieben oder sogar fielen. In diesen Jahren lagen die Preissteigerungen in Kopenhagen und der Hauptstadtregion höher als in der Region Seeland (DK) und Dänemark insgesamt.
Rückblickend lagen die Preise für eine Eigentumswohnung während des gesamten Zeitraums in der Region Seeland (DK) um rund ein Drittel unter den Preisen in der Hauptstadtregion (DK), damit war das Preisverhältnis, mit Ausnahme von ein paar Jahren um 2006 herum und einem Anstieg der Preise vor allem in der Hauptstadtregion (DK), relativ stabil. Im 4. Quartal 2010 sind die Preisunterschiede jedoch wieder gewachsen, sodass ein Einfamilienhaus in der Region Seeland (DK) 45 Prozent weniger als ein vergleichbaren Haus in der Hauptstadtregion (DK) kostete. Im Vergleich zur Hauptstadtregion (DK) kostete ein Einfamilienhaus in der Region Schonen (SE) 40 Prozent weniger und in den Jahren des Preisbooms 2005-2006 50 Prozent weniger. Die Preisunterschiede haben sich inzwischen wesentlich abgeschwächt.
Die Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt erreichte ihren Höhepunkt 2006, zunächst für Eigentumswohnungen in Kopenhagen und in der Hauptstadtregion (DK). In Kopenhagen stieg der Quadratmeterpreis für eine Eigentumswohnung im 2. Quartal 2006 auf 4.200 EUR, für ein Einfamilienhaus stieg bis auf 3.800 EUR pro Quadratmeter im 4. Quartal 2006.
Danach sind die Immobilienpreise in Dänemark dramatisch gefallen. Von 2006 bis 2009 fielen die Preise in und um Kopenhagen um bis zu 35 Prozent. Seitdem haben sich die Preise auf ein Niveau von 2005 eingependelt und sind leicht gestiegen. Dabei war der Preisverfall umso geringer, je größer der Abstand zum Raum Kopenhagen war.
Nach dem 1. Quartal 2009 haben die Preise für Einfamilienhäuser u.a. in Kopenhagen und der Hauptstadtregion (DK) wieder angezogen, während sie in der Region Seeland (DK) und dem Rest Dänemarks in den letzten beiden Jahren nahezu unverändert geblieben sind. Umgerechnet in die dänische Währung sind die Preise in Schweden aufgrund der Kursentwicklung am meisten gestiegen und die Immobilienpreise in Schonen (SE) daher für dänische Familien nicht länger so attraktiv. Ein Einfamilienhaus in der Region Schonen (SE), das früher genauso viel oder etwas weniger kostete als in der Region Seeland (DK), ist im letzten Jahr auf ein Preisniveau gestiegen, das bis zu einem Drittel höher als in der Region Seeland (DK) lag. Und verglichen mit dem Preis für ein Einfamilienhaus in der Hauptstadtregion (DK) konnte eine Familie im 2. Quartal 2006 bis zu 47 Prozent weniger in der Region Schonen (SE) zahlen, während sie im 4. Quartal 2010 bereits wieder 73 Prozent des Preises zahlen musste.
Die Unterschiede bei den Immobilienpreisen auf der dänischen und schwedischen Seite des Öresund sind ganz wesentlich für die Wahl des Ansiedlungsortes und damit für die Wanderungsströme und den Grenzgängerverkehr. Für Zuwanderer, die sich für den Kauf eines Eigenheims auf der jeweils anderen Seite des Öresund entscheiden, geht es um eine Investition, bei denen die Unterschiede bei den Wohnkosten von den Schwankungen der Wechselkurse und von den unterschiedlichen Zinsniveaus abhängig sind, die tatsächlichen Wohnkosten jedoch sind auch bedingt durch die großen Unterschiede bei den Möglichkeiten einer Hypothekenaufnahme (u. a. die spezielle Anleiheform in Dänemark vs. Hypotheken mit kurzen Laufzeiten in Schweden) sowie durch die Besteuerungs- und Steuerabzugsregeln in den beiden Ländern.
Um das Preisniveau und die Preisentwicklung angemessen vergleichen zu können, sind die Wohnpreise auf beiden Seiten des Öresund in jeweils derselben Währung umgerechnet. Das bedeutet, dass Immobilien in Schweden im Zeitraum 2008 und 2009 besonders günstig in dänischen Kronen allein aufgrund des niedrigen Kurses der schwedischen Krone waren, 2011 aber aufgrund des wieder steigenden Kurses der schwedischen Krone relativ teuer geworden sind. Umgerechnet in schwedische Kronen waren umgekehrt die dänischen Immobilien 2008 und 2009 besonders teuer und relativ billig Ende 2010. Die Ursache liegt darin, dass der Kurs der dänischen Krone im Verhältnis zum Euro sich nur sehr geringfügig geändert hat, während der Kurs der schwedischen Krone markanten Schwankungen unterlegen war. So ist die schwedische Krone im Herbst 2008 gegenüber dem Euro von einem zuvor stabilen Kurs im 1. Quartal 2009 um 14 Prozent gefallen. Danach ist sie im Wert zwei Jahre später im 1. Quartal 2011 um 23 Prozent wieder gestiegen.
- Wert von 100 Euro in DKK und SEK
Quelle: Danmarks Nationalbank
- Einfamilienhäuser etc. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis EUR
Quelle: Realkreditrådet und Värderingsdata AB
Anmerkung: Die Preise für die Region Schonen (SE) vom 4. Quartal 2009 – 4. Quartal 2010 wurden, nach SCB (Schwedisches Zentralamt für Statistik) auf Grundlage der beinahe identischen Entwicklung des durchschnittlichen Kaufpreises für ein Einfamilienhaus berechnet.
- Eigentumswohnungen. Durchschnittlicher Quadratmeterpreis DKK
Quelle: Realkreditrådet und Värderingsdata AB. Anmerkung: Aktuelle schwedische Daten liegen nicht vor.
Quelle: Realkreditrådet und Värderingsdata AB. Anmerkung: Aktuelle schwedische Daten liegen nicht vor.
Wanderungen
Die Wanderungen über den Öresund begannen vor gut 10 Jahren mit einer Abwanderungswelle von Seeland (DK) in Richtung Osten nach Schonen (SE), im letzten Jahr jedoch überwogen die Abwanderungen in Richtung Westen.
Mit Eröffnung der Öresundbrücke erfolgte ein sprunghafter Anstieg der Wanderungen über den Öresund von rund 1.000 auf bis zu 6.400 im Jahr 2007, für das Jahr 2010 ist diese Zahl auf 5.700 etwas gesunken.
- Wanderungen über den Öresund 1998-2010
Quelle: Örestat
Der wichtigste Antrieb der Dänen für eine Abwanderung nach Schonen war die Aussicht auf eine angemessenere und billigere Wohnmöglichkeit. Hinzu kamen die niedrigeren Lebenshaltungskosten und für einige die einfacheren Regeln für Familienzusammenführungen in Schweden. So konnten die meisten Dänen eine gute und billige Immobilie in Schonen (und oftmals in Malmö) mit einer attraktiven und gut bezahlten Arbeit in Seeland (DK) (und oftmals in Kopenhagen) kombinieren. Die große Zuwanderung der Dänen nach Schonen (SE) löste ihrerseits eine Grenzgängerwelle in die entgegengesetzte Richtung von Schonen nach Seeland aus. Es ist anzunehmen, dass die Unterschiede in den Immobilienpreisen einen äußerst großen Einfluss auf die Wanderungsbewegungen gehabt haben. Die große Kluft zwischen den hohen Immobilienpreisen in der Hauptstadtregion (DK) und den niedrigen Preisen in der Region Schonen (SE) war 2007 am größten und erfolgte parallel zu den Wanderungen, mit 4.400 Menschen, die 2007 von Seeland (DK) nach Schonen (SE) zogen. Danach sind die Preisunterschiede dramatisch zurückgegangen: 2010 ist die Abwanderung von Seeland nach Osten in Richtung Schonen auf das Niveau von 2004 gesunken und lag damit um gut ein Drittel unter den Zahlen während des Höhepunktes im Jahr 2007.
Die entgegengesetzten Wanderungen von Schonen nach Seeland sind in den letzten Jahren zunächst kräftig gestiegen und 2010 zum ersten Mal seit Eröffnung der Brücke mit 250 mehr Abwanderungen von Schonen nach Seeland sogar größer als die Wanderungen in Richtung Schweden. Ebenso wie die Zuwanderung nach Schonen von den Dänen geprägt war, gilt dies auch für die Wanderungen in die entgegengesetzte Richtung, bei denen viele Dänen, die, nachdem sie einige Zeit im schwedischen Schonen gelebt haben, zurück nach Seeland ziehen. Nach Staatszugehörigkeit gerechnet machen die Dänen fast ¾ aller aus, die zwischen Seeland und Schonen wandern, während Zu- oder Abwanderer von Drittländern 10 Prozent und die Schweden knapp 15 Prozent ausmachen. Der Anteil an Wanderern, die weder in Schweden noch in Dänemark geboren sind, ist in dem Zeitraum markant gestiegen, hat sich aber auf rund 1/3 aller Wanderungen - in beide Richtungen - eingependelt. Mehrere Jahre lang war die Nettozuwanderung der Schweden, die von Schonen nach Seeland etc. gezogen sind, minimal, erst für das Jahr 2010 lag die Zahl bei fast 200. Während die günstiger gewordenen Immobilien in Dänemark für Schweden interessant geworden sind, werden jedoch verringerte Erwerbsmöglichkeiten aufgrund der steigenden Arbeitslosigkeit in Dänemark bei der Entscheidung, auf die dänische Seite zu ziehen, abschreckend wirken.
Die Wanderungen über den Öresund konzentrieren sich auf die beiden großen Städte Kopenhagen und Malmö, dabei betreffen 70 Prozent aller Wanderungen nach oder von Seeland den Großraum Kopenhagen, d. h. die Stadt sowie den Kreis Kopenhagen. Auf der schwedischen Seite steht Malmö für 60 Prozent aller Wanderungen nach oder von Schonen.
- Zahl der Umzüge von Seeland etc. nach Schonen nach Staatszugehörigkeit der Wanderer 2001-2010
Quelle: Örestat
- Zahl der Umzüge von Schonen nach Seeland etc. nach Staatszugehörigkeit der Wanderer 2001-2010
Quelle: Örestat
Bei den Personen, die über den Öresund ziehen, handelt es sich überwiegend um Erwerbstätige sowie um Kleinkinder.
- Zahl der Wanderer über den Öresund nach Alter der Wanderer 2010
Quelle: Örestat
Im Hinblick auf das Alter der Personen, die zwischen den Kommunen auf Seeland etc., bzw. zwischen den Kommunen in Schonen wandern, gibt es relativ viele Menschen im Alter von 25-34 Jahren, darunter viele Familien mit Kleinkindern, die über den Öresund ziehen. Dagegen gibt es relativ wenige Menschen im Alter von 16-24 Jahren, die auf die jeweils andere Seite des Öresund abwandern. Die Zahl der Älteren, die im Alter von 64 Jahren und danach noch umziehen, ist insgesamt niedrig, und die Zahl der Wanderungen über den Öresund besonders niedrig.
- Altersverteilung (in %) der Wanderer zwischen den Kommunen auf Seeland etc., in Schonen und Wanderer über den Öresund 2010
Quelle: Örestat
Betrachtet man nur die Nettoanzahl der Abwanderungen von Seeland etc. nach Schonen, gab es vor 2007 eine deutlich höhere Zahl an Wanderungen in Richtung Osten als in Richtung Westen. Dieser Wanderungsüberschuss betraf sowohl junge Menschen sowie Personen im mittleren Alter. Dabei handelte es sich überwiegend um Dänen, wobei ab 2007 die Dänen in steigendem Maße zurück nach Seeland wandern. 2010 waren es Personen im Alter von 25-34 Jahren, die mit ihren Kleinkindern zurück nach Dänemark zogen. Die etwas Älteren mit größeren Kindern und junge Menschen unter 25 Jahren verbleiben in höherem Maße in Schonen (SE).
- Nettoanzahl Wanderungen von Seeland etc. (DK) nach Schonen (SE) nach Alter
Quelle: Ørestat
