Boligmarkedet
Boligbyggeri
Boligbyggeriet i Øresundsregionen er gået fra et byggeboom til en dramatisk stagnation på begge sider af Øresund.
- Boligtilgang i Øresundsregionen 1991-2010
Kilde: Danmarks Statistik og SCB
I en lang periode fra midten af 1990’erne og frem til 2003 blev der årligt kun opført netto omkring 5-8.000 boliger (modregnet for nedlæggelser) i hele Øresundsregionen. I starten af 1990’erne var boligtilgangen stor i Skåne, mens den var ekstremt lav på den danske side af Øresund. Den danske situation var bla. et resultat af mange sammenlægninger af meget små boliger i og omkring København, et meget lille boligbyggeri og en del nedlæggelser af utidssvarende boliger i en udvikling som også havde præget 1980’erne.
I 2004 skete der en næsten eksplosiv stigning i det slumrende byggeri i og omkring København, men også generelt i Region Hovedstaden og Region Sjælland kom der vækst i boligbyggeriet. Udviklingen skal ses i sammenhæng med de forbedrede konjunkturer i Danmark, som især var synlige i hovedstaden bl.a. gennem udbygning af havneområderne og bydelen Ørestaden. Nybyggeriets eskalering skal også ses i sammenhæng med periodens opskruede prisforventninger da prisen på ejerboliger fra 2004 til 2006 steg med omkring 40 pct. i Region Hovedstaden.
I Danmark er konjunkturerne vendt siden 2006, efterspørgslen på ejerboliger er faldet dramatisk og mange af den type boliger er enten udlejet eller står ledige. Det gælder også en stor del af det omfattende nybyggeri som derfor fra 2009 er blevet yderst beskedent. Udviklingen i boligmarkedet på den danske side af Sundet, har således været præget af en prisboble, som nu er bristet. På den svenske side har udviklingen været langt mere stabil, men her er boligbyggeriet, trods en relativt stor befolkningsfremgang vedvarende meget beskedent. I 2010 er antallet af nyopførte boliger faldet til omkring 3.000 på den danske side og 2.500 på den svenske side. Disse tal er på niveau med årene i slutningen af 1990 tallet, og de danske tal er særligt lave.
Samlet er der siden 2001 blevet henholdsvis 86.000 og 41.000 flere boliger i regionen på den danske og den svenske side af Sundet. Størst antal nye boliger er der kommet til i og omkring København, i Vest- og Sydsjælland og i Sydvestlige Skåne.
I forhold til væksten i antallet af voksne på 20 år og derover er der en bemærkelsesværdig skævhed i mellem udviklingen i Skåne og på Sjælland. I Skåne er der siden 2001 blevet 97.000 flere voksne på 20 år og derover og samtidigt er der kun bygget 33.000 nye boliger. På Sjælland mv. er der i samme periode kun blevet 59.000 flere voksne på 20 år og derover, men der er kommet 83.000 flere boliger. Den relativt store boligproduktion på Sjælland over den seneste 10 års periode skal derfor også ses i sammenhæng med en efterfølgende afmattet efterspørgsel og faldende priser. Antallet af ledige boliger er de seneste 10 år vokset med 31.000 til nu 70.000. Det svarer til, at 6 pct. af alle boliger står ledige i kortere eller længere tid. Omfanget af ledige boliger er nogenlunde ens ud over Sjælland. I Skåne har væksten i folketallet generelt været højere end væksten i boligbestanden, hvilket antyder et muligt øget behov.
Boligpriser
Boligpriserne har i Danmark og i mere beskeden grad Sverige været gennem en meget turbulent periode de seneste år, men priserne stiger atter svagt efter boligprisboblen brast omkring 2006. Det gælder dog ikke Region Sjælland. De seneste par år har en stigende svensk kronekurs medvirket til at de billige boliger på den svenske side af Øresund også er steget i pris.
Siden 1997 og frem til slutningen af 2003 var der generelt i Danmark og Sverige en jævn og ensartet prisudvikling. I prisen for enfamiliehuse var der årlige stigninger på 5 til 10 pct., mens ejerlejligheder steg med 10-15 pct.
I Region Hovedstaden og i Region Sjælland var stigningstakten på niveau med eller lidt højere end i Danmark generelt og i Skåne var prisudviklingen på højde med den generelle svenske stigning.
Men prisstigningerne accelererede i Danmark fra 2003 til 2006, hvor prisen på et enfamiliehus eller en ejerlejlighed i København og Region Hovedstaden steg med over 80 pct. Medvirkende til de markante boligprisstigninger i Danmark var især introduktionen i 2003 af afdragsfrie realkreditlån med en fleksibel rentetilpasning som indførtes i en tid, hvor korttidsrenten var historisk lav. Boligpriserne og større belåning af friværdier kunne stige voldsomt samtidig med at boligudgifterne kunne fastholdes eller ligefrem faldt. Prisstigningerne var i disse år højere i København og Region Hovedstaden end i Region Sjælland og Danmark generelt.
Prisen på et enfamiliehus har i alle årene været omkring 1/3 lavere i Region Sjælland end i Region Hovedstaden, så prisrelationen har været forholdsvis stabil bortset fra et par år omkring 2006 med særlig prisboom i Region Hovedstaden. I 4.kvartal 2010 var prisforskellen dog atter øget så et enfamiliehus i Region Sjælland koster 45 pct. mindre end i Region Hovedstaden. I forhold til Region Hovedstaden har et enfamiliehus i Region Skåne kostet omkring 40 pct. mindre og i prisboom-årene 2005-2006 50 pct. mindre. Prisforskellen er nu væsentligt reduceret.
Boligmarkedets prisboble kulminerede i 2006, først for ejerlejligheder og først i København og i Region Hovedstaden. I København nåede kvadratmeterprisen for en ejerlejlighed op på 32.000 DKK i 2.kvartal 2006, mens et enfamiliehus nåede op på 28.000 DKK i 4.kvartal 2006.
Siden faldt de danske boligpriser dramatisk. Fra 2006 til 2009 faldt priserne i og omkring København med op til 35 pct. Siden er priserne stabiliseret og steget svagt til et niveau omkring prisen i 2005. Prisfaldet har været mindre jo længere man kom fra Københavnsområdet.
Efter 1.kvartal 2009 er priserne for enfamiliehuse mv. atter steget i København og Region Hovedstaden, mens priserne i Region Sjælland og resten af Danmark er ret uændrede de seneste par år. Opgjort i dansk valuta er de svenske priser på grund af kursudviklingen umiddelbart steget mest og de skånske boligpriser er derfor ikke længere så attraktive for danske familier. Et enfamiliehus mv. i Region Skåne der tidligere kostede det samme eller lidt mindre end i Region Sjælland er det seneste år nået op på en pris, hvor det koster op til 1/3 mere end i Region Sjælland. Og i forhold til prisen for et enfamiliehus i Region Hovedstaden kunne en familie i 2.kvartal 2006 nøjes med at betale 47 pct. af prisen i Region Skåne, mens den måtte betale 73 pct. af prisen i 4.kvartal 2010.
Forskellene i boligpriserne på den danske og svenske side af Øresund er væsentlige for bosætningsmønstret og dermed flyttestrømmene og pendlingen. For bosættere i ejerboliger på tværs af Øresund er der tale om investeringer, hvor forskellene i boligpriserne modificeres af udsving i valutakurserne og af forskelle i renteniveauet, men de faktiske boligomkostninger bestemmes også af, at der eksisterer store forskelle med hensyn til lånemuligheder (bl.a. de særlige danske obligationslån kontra typisk svenske korttidslån) samt beskatnings- og fradragsregler i de to lande.
For at kunne sammenholde prisniveauet og prisudviklingen på en rimelig måde er boligpriserne på tværs af Øresund omregnet til samme valuta. Det betyder at boliger på den svenske side af Øresund i en periode omkring 2008 og 2009 var særligt billige i danske kroner alene pgra. den lave svenske kronekurs og at de i 2011 er blevet relativt dyre pgra. den atter stigende svenske kronekurs. Opgjort i svenske kroner var omvendt de danske boliger særligt dyre i 2008 og 2009 og relativt billige ultimo 2010. Årsagen er, at mens kursen på den danske krone kun har varieret meget lidt i forhold til Euro så har den svenske krone haft væsentlige udsving. Således faldt den svenske krone i efteråret 2008 fra en stabil kurs i forhold til Euro så den i 1.kvt. 2009 var 14 pct. mindre værd. Siden er den atter steget og er 2 år efter i 1.kvartal 2011 blevet 23 pct. mere værd.
- Værdien af 100 Euro i DKK og SEK
Kilde: Danmarks Nationalbank
- Enfamiljehuse mv. Gennemsnitlig kvadratmeterpris DKK
Kilde: Realkreditrådet, Värderingsdata AB og SCB
Note: Priser for Region Skåne 4.kvartal 2009 – 4.kvartal 2010 er beregnet på basis af den næsten tilsvarende udvikling i den gennemsnitlig købspris pr enfamiliehus, ifølge SCB.
- Ejerlejligheder. Gennemsnitlig kvadratmeterpris i DKK
Kilde: Realkreditrådet og Värderingsdata AB. Note: Nye svenske data mangler.
Flytninger
Flyttestrømmen over Øresund startede for godt 10 år siden med at gå fra Sjælland mod øst til Skåne, men det seneste år er flytningerne mod vest kommet i overtal.
Da Øresundsbron åbnede skete en voldsom vækst i antallet af flytninger over Øresund fra omkring 1.000 til en kulmination på 6.400 i 2007, og antallet var i 2010 faldet lidt til 5.700.
- Flytninger over Øresund 1998-2010
Kilde: Ørestat.
De vigtigste drivkræfter for danskernes flytninger til Skåne var mulighederne for at få en mere passende og billigere bolig. Dertil kom de lavere leveomkostninger og for nogle de lempeligere familiesammenføringsregler i Sverige. Den gode og billige bolig i Skåne (og ofte i Malmö) blev for de fleste kombineret med at beholde det attraktive og vellønnede job på Sjælland (og ofte i København). Det var derved danskernes store flyttestrøm til Skåne, der startede en pendlingsbølge i den modsatte retning fra Skåne til Sjælland. Forskellen i boligpriserne har antagelig haft en meget stor indflydelse på flytteadfærden. Det store gab mellem de høje boligpriser i Region Hovedstaden og de lave priser i Region Skåne kulminerede i 2007 samtidigt med flyttestrømmen, hvor der i 2007 flyttede 4.400 fra Sjælland til Skåne. Derefter faldt prisforskellen dramatisk og flyttestrømmen mod øst fra Sjælland mod Skåne er for 2010 kommet ned under niveauet fra 2004, dvs. et omfang der er godt en tredjedel mindre end ved kulminationen i 2007.
Den modsatte flyttestrøm fra Skåne mod Sjælland er først steget kraftigt de senere år og i 2010 er flyttestrømmen for første gang siden broens åbning større i retning mod vest end mod øst, idet der er 250 flere flyttet fra Skåne til Sjælland. Ligesom flyttestrømmen mod Skåne er præget af danskere, gælder det også flyttestrømmen i den modsatte retning, idet den rummer mange danskere som flytter tilbage til Sjælland efter at have boet en periode i Skåne. Opgjort efter statsborgerskab udgør danskerne næsten 3/4 af alle der flytter mellem Sjælland og Skåne, mens flyttere fra tredjelande omfatter 10 pct. og svenskerne knap 15 pct. Andelen af flyttere som hverken er født i Sverige eller Danmark er steget markant gennem perioden, men har stabiliseret sig omkring 1/3 af alle flytninger – i begge retninger. Gennem flere år var nettoantallet af svenskere som flyttede fra Skåne til Sjælland mv. minimalt og først i 2010 når tallet næsten op på 200. De billigere danske boligpriser kan være attraktive for skåninge, men forringede jobmuligheder på grund af stigende dansk arbejdsløshed kan afskrække dem fra at realisere en flytning til den danske side.
Flytningerne over Øresund er koncentreret til de to store byer København og Malmö, idet 70 pct. af alle flytninger til eller fra Sjælland berører Storkøbenhavn, dvs. København By og København Omegn, mens Malmö står for 60 pct. af flytningerne til eller fra Skåne.
- Antal flytninger fra Sjælland mv. til Skåne efter flytternes statsborgerskab 2001-2010
Kilde: Ørestat
- Antal flytninger fra Skåne til Sjælland mv. efter flytternes statsborgerskab 2001-2010
Kilde: Ørestat
De der flytter over Øresund, består helt overvejende af personer i de erhvervsaktive aldre samt småbørn.
- Antal flytninger over Øresund efter flytternes alder 2010
Kilde: Ørestat
I forhold til aldersprofilen blandt de der flytter mellem kommuner på Sjælland mv., respektivt mellem kommuner i Skåne er der relativt mange 25-34 årige, der ofte som familier med småbørn flytter over Øresund. Derimod er der relativt få 16-24 årige som flytter til den anden side af Øresund. Antallet af ældre der flytter når de er over 64 år er generelt lavt, men over Øresund er det særlig lavt.
- Aldersfordeling (pct) blandt flyttere mellem kommuner på Sjælland mv., i Skåne og Øresundsflytterne
Kilde: Ørestat
Ser man alene på nettoantallet af flytninger fra Sjælland mv. til Skåne var der indtil 2007 et markant større antal flytninger mod øst end vest. Dette flytteoverskud gjaldt de unge såvel som midaldrende. Flyttestrømmene består overvejende af danskere og efter 2007 går danskernes flyttestrøm i stigende grad tilbage til Sjælland. I 2010 er det de 25-34 årige, der flytter tilbage med deres småbørn. De lidt ældre med større børn og de unge under 25 år forbliver i højere grad i Skåne.
- Netto antal flytninger fra Sjælland mv. til Skåne efter flytternes alder
Kilde: Ørestat
