Boligpriser og prisboble
Siden 1997 og frem til slutningen af 2003 har der generelt i Danmark og Sverige været en jævn og ensartet prisudvikling. I prisen for enfamiliehuse var der årlige stigninger på 5 til 10 procent, mens ejerlejligheder steg med 10 til 15 procent
I Øresund DK var stigningstakten på niveau med eller lidt højere end i Danmark generelt og i Øresund SE var prisudviklingen på højde med den generelle svenske stigning.
Prisstigningerne accelererer fra 2004 til 2006, hvor prisen på et enfamiliehus eller en ejerlejlighed i København årligt stiger helt op til 22 procent Medvirkende til de markante boligprisstigninger i Danmark er især introduktionen i 2003 af afdragsfrie realkreditlån med en fleksibel rentetilpasning som indføres i en tid, hvor korttidsrenten er historisk lav. Prisstigningerne er i disse år højere i København og Region Hovedstaden end i Region Sjælland og end i Danmark generelt.
Set i bakspejlet kostede en ejerlejlighed i Malmö frem til og med prisboomet i 2006 kun en tredjedel af hvad den kostede i København. Siden er priserne faldet så meget mere i København end i Malmö, at lejligheden i Malmö nu kun er 40 procent billigere end den i København. Et enfamiliehus kostede frem til 2006 ca. 15 procent mindre i Malmö end i København. Forskellen øgedes under det danske prisboom, men er siden faldet så prisen på enfamiliehuset nu er omkring 20 procent lavere i Malmö.
Prisen på et enfamiliehus har i alle årene været omkring En tredjedel lavere i Region Sjælland end i Region Hovedstaden, så prisrelationen har været forholdsvis stabil bortset fra et par af årene omkring 2006 med prisboom i Region Hovedstaden. I forhold til Region Hovedstaden har et enfamiliehus i Region Skåne kostet omkring 40 procent mindre og i prisboom-årene 50 procent mindre. På det seneste er prisen nu kun 30 procent lavere. Et enfamiliehus i Malmö var gennem mange år billigere end et i Region Hovedstaden, men nu synes denne forskel forsvundet ved en kvadratmeterpris på omkring 17.000 DKK.
Gennemgangen af prisudviklingen er baseret på omregnede valutakurser som influerer på prissammenligningerne over landegrænsen og selvsagt indgår i motiverne for flytningerne over Øresund (4). Motiverne for køb af en ejerbolig vest eller øst for Øresund er mange, men udover selve boligprisen indgår desuden forskellen på lånemuligheder og renteniveauet i de to lande.
At boligmarkedet har været overophedet med en prisboble, der kulminerer i 2006 ses tydeligt. Priserne kulminerede først for ejerlejligheder og først i København og i Region Hovedstaden. Det skete i sommeren og efteråret 2006. Derefter kulminerede priserne i Region Sjælland i foråret 2007 og i efteråret 2007 skete det i Øresund SE og Malmö og overalt med vendepunkt for ejerlejlighederne først.
På 3 år er boligpriserne i og omkring København faldet med 35 procent og de er nu kun lidt over niveauet ved starten af 2004. Prisfaldet er mindre jo længere man kommer fra København og derfor er prisforskellen mellem København og Region Sjælland blevet mindre, især for ejerlejligheder. I København nåede kvadratmeterprisen for en ejerlejlighed op på 33.000 DKK i 3.kvartal 2006, mens et enfamiliehus nåede op på næsten 30.000 DKK i samme kvartal. Nu 3 år senere har priserne i København for begge boligformer stabiliseret sig nede på omkring 21.000 DKK. I Region Sjælland er kvadratmeterprisen for enfamiliehuse faldet senere og er nu nede på 11.000 DKK ligesom i Region Skåne.
Ejerboligpriserne i Øresundsregionen er faldet særlig kraftigt på den danske side af Øresund, mens faldet på den svenske side opgjort i SEK er væsentligt mindre. I svensk valuta er kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed i Malmö f.eks. kun faldet med 6 procent fra 3.kvt. 2007 til 3.kvt. 2009. Men indregnes den reducerede svenske kronekurs ved opgørelse i DKK, så er faldet i stedet på 16 procent Tidsserierne opgjort i SEK er således mere optimistiske end dem i DKK og EUR.
- 1996-3. Enfamiliehuse mv.: Gennemsnitlig kvadratmeterpris DKK. 1.kvt.1996-3.kvt.2009
Kilde: Realkreditrådet og Värderingsdata AB
I Øresundsregionen og i sammenligning mellem danske og svenske priser generelt ser de danske ejerlejligheder ud til at være relativt dyre. Men sammenholdes Region Hovedstaden med Stockholms län ses det at ejerlejligheder begge steder har samme eller lidt højere kvadratmeterpris i forhold til enfamiliehuse. Trods den aktuelt lave svenske kronekurs er kvadratmeterprisen uanset boligform noget højere i det svenske hovedstadsområde end i det danske. Særlig dyre er ejerlejlighederne i selve Stockholm, hvor prisen pr kvadratmeter er næsten 28.000 DKK eller 30 procent mere end i København.
- Ejerlejligheder: Gennemsnitlig kvm.pris DKK. 1.kvt.1996-3.kvt.2009
Kilde: Realkreditrådet og Värderingsdata AB
- Pris pr kvm for en ejerbolig på 120 kvm i bycentrum 2009
Kilde: Global Property Guide 2009
Målt i forhold til andre europæiske storbyer har Øresundsregionens bycentre nogle forholdsvis billige ejerboliger. Det hører naturligvis med til billedet, at de fleste europæiske storbyer også har oplevet et prisfald selvom det ikke har været så voldsomt som for København, hvor kvadratmeterprisen for 3 år siden var på over 30.000 DKK.
Hvorvidt Københavns og Malmös, i internationalt perspektiv, relativt lave boligpriser, indikerer et stop for yderligere prisfald, er ikke til at vide. Antallet af ejerboliger til salg har været under konstant fald længe og det meget beskedne antal gennemførte ejendomshandler efter pris-boomet fortæller hvor langt udbuds- og efterspørgselspriserne er fra hinanden. Omfanget af ejendomshandler ser ud til at stige beskedent i 3.kvartal 2009 i Region Hovedstaden, hvorimod Region Sjælland præges af et fortsat fald. I Region Skåne er handelen med ejerlejligheder i fremgang, mens salget af enfamiliehuse er vigende.
Sammenholdt med det svagt stigende antal ejendomshandler synes de meget store danske prisfald at være standset i 3.kvt. 2009. I forhold til kvartalet før er tendensen dog ikke klar. I Danmark forventes den meget lave korttidsrente at stige i slutningen af 2010 og kombineret med en forventning om fortsat stigende arbejdsløshed vil priserne på ejerboliger let kunne falde i løbet af 2010. I Sverige forventes en noget mere stabil prisudvikling.
- Kvadratmeterpris 3.kvartal 2009. (DKK)
Källa: Realkreditrådet och Värderingsdata AB
- Antal ejendomshandler i 3.kvt. 2006-2009
Kilde: Realkreditrådet og Värderingsdata AB
(4) Den svenske krone faldt i efteråret 2008 fra en stabil kurs i forhold til den danske krone på omkring 80 til en bundkurs på 67 i foråret 2009, men fra sensommeren 2009 har den stabiliseret sig omkring 72.
